Finanzierung
Die Finanzierung eines Projekts im Verbund des Mietshäuser Syndikats unterscheidet sich in mehreren Punkten wesentlich von der kreditgebundenen Baufinanzierung einer Privatperson:
- Die Rückzahlung aller Kredite erfolgt ausschließlich über die Mieten.
- Neben Bankkrediten werden auch Direktkredite aufgenommen, die als Eigenkapital anerkannt werden.
- Alle Kredite werden von einer GmbH des Projekts aufgenommen und die Haftung obliegt nicht den Mieter*innen.
Der Verein
Die Gründung des Vereins ist einer der ersten Schritte eines Projekts. Vereinsmitglieder*innen werden später Mieter*innen in dem Wohnobjekt. Der Verein sammelt Spenden und nimmt kleinere Kredite auf.
Die Gelder, die über Spenden und Kredite eingeworben werden, dienen dem Zweck der Vorbereitung zum Kauf eines passenden Wohnraums für das Projekt. Das beinhaltet unter anderem:
- Finanzierung der Kosten für die Öffentlichkeitsarbeit (z.B. Druckkosten für Flyer oder Raumgebühren).
- Rückzahlung bereits entstandener Kosten vor der Vereinsgründung (z.B. Rückzahlung der Gründungskosten des Vereins).
- Bezahlung von Architekt*innen für die Objektschätzungen vor dem Kauf.
- Gründungskosten der GmbH (unter anderem die Einlage von 25.000 €).
Aufgrund der Haftung der Vereinsmitglieder*innen nimmt der Verein bestenfalls keine größeren Kredite auf als die, die für die Finanzierung der obigen Ausgaben notwendig sind. Nichtsdestotrotz wird aber fortlaufend versucht, mögliche Direktkreditgeber*innen für das Projekt zu finden. Diese können eine Absichtserklärung unterschreiben, die keine vertragliche Bindung für einen späteren Direktkredit ist, aber dem Projekt hilft, eine bessere Planungssicherheit zu erlangen. Beim Hauskauf werden die Absichtserklärungen in Direktkredite umgewandelt.
Die GmbH
Die GmbH wird entweder zuerst von den Vereinsmitglieder*innen allein oder zusammen mit dem Mietshäuser Syndikat gegründet.
- In dem Gesellschaftsvertrag der GmbH wird dem Mietshäuser Syndikat ein Veto-Recht bei Verkaufsabsichten, Satzungsänderungen und Ergebnisverwendung eingeräumt. Somit ist es z.B. sowohl der aktuellen als auch allen nachfolgenden Wohngenerationen nicht mehr möglich, das Wohneigentum in Privatbesitz zurückzuführen.
- Anders als bei einem Verein haften nicht die Einzelpersonen für die Kreditschuld.
- Die GmbH führt den Kauf des Wohnobjekts oder Grundstücks durch und finanziert auch alle späteren Bebauungen, Renovierungen und Instandhaltungen.
- Über die GmbH ist auch vor oder nach dem Kauf ein Mitgliedsantrag im Mietshäuser Syndikat möglich. Die meisten Projekte sind schon während aller kompletten Projektphasen in Beratung bei einem bereits umgesetzten Projekt im Mietshäuser Syndikat. Dadurch werden finanzielle Risiken reduziert und ein Beitritt in das Mietshäuser Syndikat wird von Anfang an vorbereitet.
- Nach dem Kauf werden die Mieten und die Kredittilgung über die GmbH abgewickelt.
Die tatsächliche Finanzierung setzt sich aus Bankkrediten und Direktkrediten zusammen. Um einen Bankkredit aufnehmen zu können, muss ein Projekt ca. 30% des Gesamtvolumens an Direktkrediten vorweisen können.
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Bankkredit
Ein Bankkredit wird von der GmbH zu marktüblichen Konditionen aufgenommen und vorrangig über ca. 30 Jahre von den Mieten getilgt. -
Direktkredit
Direktkredite sind Geldbeträge, die dem Projekt ohne Umwege über eine Bank von Menschen geliehen werden, die es unterstützen wollen. Die Höhe der Direktkredite, der Zinssatz und die Laufzeit können dabei variieren.
Direktkredite sind gegenüber Bankkrediten nachrangig. Deshalb werden alle gekündigten Direktkredite durch einen neuen Direktkredit mit gleichem oder höherem Volumen ersetzt. Ein Projekt besitzt in der Regel viele Direktkreditverträge mit unterschiedlichsten Laufzeiten und Beträgen. Durch fortlaufende Öffentlichkeitsarbeit und Ausbauen des Unterstützer*innennetzwerkes wird gewährleistet, dass auch in der Zukunft alle Direktkredite fristgemäß ausgetauscht werden können.